Hva er et VIRDIestimat?
VIRDIestimatet er et estimat av privatboligers markedsverdi, som kalkuleres ved bruk av en
egenutviklet formel laget av det norske teknologiselskapet VIRDI. Estimatet kalkuleres for
tilnærmet alle privatboliger (rundt 2,5 millioner boliger) i Norge. Et VIRDIestimat beregnes basert
på fysiske egenskaper ved boligen, offentlige boligdata, markedsforhold og data oppgitt av
boligeiere på selskapets boligtjeneste virdi.no. VIRDIestimatet er ikke det samme som en
verdivurdering/e-takst, og kan derfor ikke benyttes i en søknad om et boliglån.
Hvor treffsikkert er VIRDIestimatet?
VIRDIestimatets nøyaktighet kan man se ved å sammenligne boligens salgspris med estimatet
som ble publisert rett før salgsdatoen. Dette estimatet vises uendret på virdi.no i ett år fra
salgsdato, slik at du selv kan undersøke hvordan estimatet traff. Vi viser i tillegg et oppdatert
VIRDIestimat for den aktuelle boligen på dens boligside.
Treffsikkerheten avhenger av boligens beliggenhet, samt hvor mye data som er tilgjengelig for
boligen og for det aktuelle området. Noen områder har mer detaljert boliginformasjon tilgjengelig
- for eksempel flere omsetninger, informasjon om størrelsen på boligene, antall soverom osv.
Generelt vil treffsikkerheten være høyere for boliger hvor man har mer data tilgjengelig.
Hvordan beregnes VIRDIestimatet?
VIRDI publiserer VIRDIestimat-verdier for nær sagt alle privatboliger i hele landet (rundt 2,5
millioner privatboliger), og bruker avanserte statistikk- og maskinlæringsmodeller som kan
undersøke hundrevis av datapunkter for hver enkelt bolig.
For å beregne et VIRDIestimat, bruker VIRDI en sofistikert, maskinlæringsmodell som inkluderer
data fra offentlige registre, og sanntidsinformasjon fra annonseplattformer, meglerhus, m.fl. I
tillegg tar VIRDIestimatet høyde for eventuell informasjon som våre brukere har oppgitt om sin
bolig direkte på virdi.no.
VIRDIestimatet baseres blant annet på faktorer som:
Boligegenskaper, inkludert antall kvadratmeter, plassering, antall bad og soverom.
Markedsdata som prisantydning, beskrivelse, sammenlignbare boliger i området og antall dager
i markedet.
Historiske data – tidligere salg og annen offentlig tilgjengelig informasjon.
Markedstrender, inkludert sesongmessige endringer i etterspørselen.
Tilgang til god data er avgjørende for å kunne oppnå gode resultater, og vi jobber kontinuerlig
med å koble oss på og foredle nye datakilder for å forbedre VIRDIestimatet ytterligere.
Eksempler på noen av datakildene VIRDIestimatet bruker per nå er Infoland, Statistisk
Sentralbyrå, Geonorge og Miljødirektoratet.
VIRDIestimatet for boligen er for høyt eller for lavt. Hvorfor?
Mengden data vi har for din bolig og boliger i ditt nabolag, samt antall omsetninger i området
påvirker VIRDIestimatets treffsikkerhet.
Som regel vil et for høyt eller for lavt estimat være tilknyttet manglende kjente særegenheter ved
boligen. Generelt vil “unormale” boliger være de som er vanskeligst å estimere.
Et for høyt estimat er gjerne tilknyttet boliger hvor verdimessige negative kvaliteter er ukjent,
feks. om det er et oppussingsobjekt med svært dårlig standard eller en leilighet med dårlige
lysforhold og planløsning. Et for lavt estimat er gjerne tilknyttet ukjente positive kvaliteter som er
sjeldne på markedet, slik som en stor takterrasse med utsikt. Jo mer unik en bolig er, jo
vanskeligere er det å finne et godt sammenligningsgrunnlag, og usikkerheten knyttet til
estimatet blir høyere.
Dersom en bolig har blitt betydelig rehabilitert siden forrige salg vil det kunne føre til at
VIRDIestimatet blir for lavt, særlig hvis det er kort tidsperiode mellom salgene.
Det kan forekomme feil i datagrunnlaget for estimatet. Det kan være flere årsaker til dette, for
eksempel at vi får feil data fra andre kilder. VIRDI jobber kontinuerlig med å forbedre
datagrunnlaget. Hvis informasjonen om din bolig er feil eller ufullstendig vil du trolig få et mer
treffsikkert estimat om du oppdaterer informasjonen inne på din Min Bolig-side.
Jeg endret nettopp informasjonen om min bolig. Når vil mitt VIRDIestimat
oppdatere seg?
Oppdateringer i informasjonen om boligen blir tatt med i VIRDIestimatet umiddelbart. Men, hvis
oppdateringene ikke er betydelige nok til å påvirke boligens estimerte verdi, kan det hende at
estimatet ikke endres.
VIRDIestimatet for alle boliger oppdateres ukentlig. I sjeldne tilfeller blir denne timeplanen
avbrutt av planlagte oppdateringer av algoritmen eller liknende.
Hvordan vurderes endringer i min bolig (som feks et ekstra soverom eller
bad?
VIRDIestimatet er basert på komplekse og proprietære algoritmer som kan inkludere millioner
av datapunkter. Algoritmene bestemmer den omtrentlige merverdien som et ekstra soverom
eller bad bidrar med, selv om størrelsen på endringen avhenger av mange faktorer, inkludert
lokale markedstrender, beliggenhet og annen informasjon om boligen.
Når egenskapene på boligen din endres sender vi den oppdaterte informasjon gjennom den
samme modellen på nytt for et oppdatert estimat. Når f.eks. antall rom endres, så vil også
sammenligningsgrunnlaget endres, og hvis det ikke finnes eller er veldig få enheter i ditt
området som har det antallet med soverom, så kan det gi uventende resultater. Vi anbefaler ikke
å endre egenskaper for å kunne forstå verdien av et ekstra soverom. For det anbefaler vi
oppussingskalkulatoren.
Er VIRDIestimatet en verdivurdering/e-takst?
Nei. VIRDIestimatet er ikke en verdivurdering/e-takst og kan ikke brukes i stedet for disse. Det
er et datagenerert estimat av markedsverdien av en bolig i dag, gitt tilgjengelige data.
Vi oppfordrer kjøpere, selgere og boligeiere til å bruke VIRDIestimatet som et uavhengig
utgangspunkt, som man kan supplere med annen informasjon om boligen. Feks. en
verdivurdering fra en profesjonell eiendomsmegler eller en annen fagperson, markedsanalyse
av sammenlignbare boliger, besøk av aktuell bolig til salgs og lignende.
Forandres noen gang algoritmene bak VIRDIestimatet?
Ja – vårt team av data scientists jobber hver dag for å gjøre VIRDIestimatet enda mer nøyaktig.
Gjennom selskapets levetid har vi lansert flere store algoritmeoppdateringer i estimatet. I tillegg
blir andre inkrementelle forbedringer publisert fortløpende mellom store oppgraderinger.
Hvor ofte oppdateres VIRDIestimatet?
VIRDIestimatet for alle boliger oppdateres ukentlig. I sjeldne tilfeller blir denne timeplanen
avbrutt av planlagte oppdateringer av algoritmen eller liknende.
Er tvangssalg inkludert i VIRDIestimatet?
Nei. VIRDIestimatet er ment å gi et estimat på prisen en bolig ville oppnå hvis den selges i
markedet for sin fulle verdi. Dvs. vi utelukker salg som knytter seg til delvis eierskap av
eiendommen, arv, eller tvangssalg. Vår analyse av transaksjoner under tvangssalg støtter
konklusjonen om at disse salgene generelt ikke selges for “full verdi” sammenlignet med salg
uten tvangssalg. Derfor inneholder ikke estimatet data om disse salgene.
Hvem beregner VIRDIestimatet? Kan noen utenforstående endre på min
boligs VIRDIestimat?
VIRDIestimatet kalkuleres av en automatisk, lukket dataprosess. Det er ikke mulig for ansatte
eller utenforstående å manuelt endre en boligs estimat.
Dataene om egen bolig som benyttes for å produsere et estimat er mulig å endre på din Min
bolig-side.
Kan VIRDIestimatet oppdateres?
Ja. VIRDIestimatets nøyaktighet avhenger av mengden data vi har for boligen. Offentlige
registre kan i enkelte tilfeller være utdaterte sammenlignet med hva boligeier og
eiendomsmeglere vet om boligen. Som boligeier kan man fikse feil og/eller ufullstendig
informasjon om boligen på sin Min Bolig-side. Dette vil bidra til å gjøre estimatet så nøyaktig
som mulig.
Husk: oppdatering av informasjon om boligen garanterer ikke en økning i verdien av
VIRDIesitmatet, men vil øke estimatets nøyaktighet.
Jeg vet ikke om noen boliger som nylig har blitt solgt i mitt nabolag.
Hvordan beregnes da mitt VIRDIestimat?
VIRDIestimatet er avhengige av mye mer enn sammenlignbare salg i et gitt område. Boligens
fysiske egenskaper, historisk informasjon og markedsdata er alle med i den endelige
beregningen. Jo mer vi vet om boliger i et område (inkludert din bolig), jo mer treffsikkert er
estimatet.
Modellene våre kan finne nabolag som ligner på ditt og bruke salg i disse områdene for å
ekstrapolere trender i boligmarkedet ditt. Vår estimeringsmetode er forskjellig fra en
sammenlignende markedsanalyse utført av en eiendomsmegler. Vi bruker data fra et geografisk
område som er mye større enn nabolaget ditt for å beregne VIRDIestimatet. Det betyr at selv
om det kanskje ikke er noen nylige salg i nabolaget ditt, muliggjør selv noen få salg i området at
vi kan ekstrapolere trender i det lokale boligmarkedet.
Jeg prøver å selge boligen min og synes VIRDIestimatet burde være
høyere.
VIRDIestimatet ble opprettet for å gi vanlige folk (kjøper, selger, boligeier, interessent) mer
informasjon om boliger og boligmarkedet. Virdi.no er ment for å tilgjengeliggjøre og presentere
brukervennlige data for å fremme transparensen i og forståelsen for boligmarkedet, og på den
måten la folk ta mer informerte beslutninger.
Som boligeier kan man editere informasjonen om egen bolig inne på sin Min Bolig-side. Ved å
sikre at informasjonen om boligen er korrekt og å oppgi evt. manglende informasjon vil estimatet
rekalkuleres basert på den nye informasjonen. Man har ikke anledning til å endre estimatet på
annen måte enn dette, og det er feks. Ikke mulig å overskrive verdien estimatet gir. Dette
bygger opp under visjonen om at VIRDIestimatet skal være en uavhengig og nøytral kilde til
boligens estimerte markedsverdi.
Kan jeg bruke VIRDIestimatet for å få et lån?
Nei. VIRDIestimatet er en automatisert verdimodell og ikke en verdivurdering/e-takst. De fleste
utlånsaktører vil kun bruke faglige vurderinger når de tar lånerelaterte beslutninger.
Hva er prisintervallet som presenteres sammen med VIRDIestimatet?
Mens VIRDIestimatet er den estimerte markedsverdien for en enkelt bolig, beskriver det
estimerte prisintervallet området der en salgspris er spådd å lande om boligen selges.
Prisintervallet representerer således intervallet mellom den estimert laveste til den estimert
høyeste markedsverdien for boligen.
For eksempel kan et VIRDIestimat være 8 670 500 kr, mens det estimerte prisintervallet være
på 8 236 900 kr til 9 104 000 kr. Intervallet varierer typisk mellom forskjellige boliger og områder.
Det vil alltid være usikkerhet knyttet til et verdiestimat for eiendom. Intervallet gir en indikasjon
på denne usikkerheten. Dersom intervallet er stort, er usikkerheten høy. Dersom intervallet er
lite betyr det at estimatet er gjort på et godt datagrunnlag og det er mindre usikkerhet tilknyttet
dette. Dette angis i tillegg til et mål på estimatets antatte treffsikkerhet som presenteres
sammen med VIRDIestimatet.
Det er viktig å vurdere antatt treffsikkerhet og størrelsen på det estimerte prisintervallet da dette
gir viktig kontekst om VIRDIestimatets forventede treffsikkerhet.
Hva er den antatte treffsikkerheten som presenteres sammen med
VIRDIestimatet?
Tilknyttet hvert VIRDIestimat kalkuleres det en usikkerhetsgrad som sier noe om antatt
treffsikkerhet. Usikkerhetsgraden baserer seg blant annet på boligens alder, størrelse og
historisk treffsikkerhet til estimatene til nærliggende boliger, samt på antall salg i området og tid
siden boligen sist ble solgt.
Usikkerhetsgraden for antatt treffsikkerhet presenteres som en score fra én til tre søyler, hvor tre
søyler angir høyest forventet treffsikkerhet.
Det er viktig å merke seg at usikkerhetsgraden sier noe om forventet treffsikkerhet for
VIRDIestimatet, og kalkuleres før vi vet den hva den faktiske kvaliteten på estimatet er. Den
faktiske kvaliteten/treffsikkerheten kan vi først vite når boligen er solgt. Dette betyr at selv om
usikkerhetsgraden viser tre søyler er det ikke garantert at estimatet er riktig, men
sannsynligheten for det er høy.
På virdi.no viser vi VIRDIestimatet som ble gjort før en bolig ble solgt i ett år fra solgtdato, slik at
du selv kan undersøke hvordan estimatet for boligen traff. Vi gjør ingen endringer på dette
estimatet etter at boligen er solgt, men viser et oppdatert VIRDIestimat for boligen i tillegg. Det
betyr at man for alle boliger med status “nylig solgt” vil se to estimater: et låst estimat som ble
kalkulert rett før boligen ble solgt, og et estimat som oppdateres ukentlig.